12500块买御锦城楼王亏吗？曲江香都变电站影响｜房哥问答119期

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  答：在我印象中，金色悦城是我接触到城西区域最早的大开发商小区，12年的时候卖6500块，现在11000块；属于性价比较高的刚需项目，再加上门口的地铁优势，买的人也挺多；

  前几年区域内备选的还有华润，保利，现在周边基本没新房了，由于小区建成已久，简单商业配套，学校幼稚园也都有，物业小区环境挺好，生活还算便利；

  但劣势也很多，比如精装修水平一般，小区密度较高，旁边的环境较差，北侧33，34号楼距离陇海线太近的问题也都存在，陇海线由于是主干线，车次和车流都是比较大的，且没有拆迁可能性，紧挨铁路一侧楼栋受影响大。

  答：交通上科技二路打通后可以直达高新核心区，小区周边厂房农田比较多，附近大型小区看不到，只有英发寨和雷家寨安置楼，配套上除了社区自带底商外，就是鱼斗路上的小餐饮；

  17年后，丈八、鱼化寨已经整体移交托管给高新区，目前阻碍这个版块发展的就是鱼化寨巨大的城中村，城中村以东是繁华的高新区，以西就是荒凉的鱼斗路，虽说区域有地铁起点，但也在十年城两公里外，地铁带来的人流量还辐射不到，目前就等鱼化寨拆迁后对整个片区的重新规划。

  回归到房价上，三公里外高新核心区的均价都已经在一万七朝上且房源不多，因此高很多需求就到了附近如南飞鸿，华洲城，目前价格在一万一左右（毛坯）。

  答：这个区域的三个小区是挨在一起的，分别为裕昌太阳城，融侨馨苑和金泰假日花城，这个区域由于距离高新近，周边生活交通都十分便捷，看的人很多，二手房的价格也同样是在一年之内，从9000块直接飙升到17000块，小区本身不大，11栋楼住了2700多户，绿化环境还可以。

  价格在周边算中等，金泰和融侨已经到了22000块朝上，价格相似的还包括附近的中铁尚都城，兰乔圣菲，价格较低的还有唐园小区和世家星城；二手房户型小区环境这些所见即所得，重点需关注房产证，价格，房龄，物业口碑。

  答：虽然说是开发商包装出的概念，但楼王确实是整个小区里面不论是从景观、视野、位置、朝向等每个方面最好那一栋楼，比如距离小区门口不会太近，远离嘈杂的广场，不临街，楼间距大等，价格确实比其他楼位的户型要卖的贵；

  前阵子九期8、11号楼备案价已经公布，其中8号楼备案均价11856元/㎡（对应该备案价现示27号楼），11号楼备案均价10897元/㎡（对应该备案价现示30号楼）；

  开发商在销售的时候会有楼王一说，但物价局批示价格，还是参考之前售价和周边新盘均价，不会细致到小区里每一栋楼的某一个户型，12500买了最好位置不亏，自己心里喜欢就好。

  答：我和这个写字楼挺有缘的，刚毕业出来有三年时间都是在C座上班；位置确实非常的好，楼虽然有年头了，但物业还不错，写字楼出租率很高，租金也不便宜，中小公司居多；

  价格确实不算高，房龄较老的缘故加上产权只剩37年；110左右适合租给小公司初创期，旺座算是这个区域写字楼的中心了。

  答：实际上的意思就是西咸交界，从后卫寨到陈阳寨转盘这个区域，世纪大道沿线发展是十分不均衡的，途中忽而人潮汹涌，忽而寂寥无人，忽而高楼林立，忽而荒野成片；

  这个区域目前也是地铁一号线二期的主要施工段，这里更靠近西咸新区核心位置，除了后卫寨起点站启航时代广场附近人流量大，沿线大量楼盘正在施工建设，还没有大量入住；一旦地铁运行，大量楼盘交房业主入住，这里的入住率提升后，人气会逐步起来。

  区域内三桥，后卫寨村已经安置回迁，启航佳苑和后卫馨佳苑算区域内最大的两个安置小区，周边商品房项目包括保利，中南，恒大已经在建，西咸路以北村子还是很多，以南巨大的西部车城和后卫寨工业园，玉祥工业品市场还没有拆迁的动作。

  答：相比较上面提到的南飞鸿，复地优尚国际要更加靠近高新一些，但也面临被城中村包围的现状，这是是复地进军西安开发的首个住宅楼盘，小区内部绿化环境都还不错，但西临工业园，东望鱼化寨，旁边的环境实在算不上好，且小区到地铁也有一定距离；

  这也是为什么同属于高新，三公里外的二手房两万一平供不应求，而这里一万六还不好卖的原因，区域内大环境的改善还是的等到老烟庄和鱼化寨拆迁后才能看到，这个周期会很长；目前最近的改善就是科学技术二路打通，到高新很方便。

  答：这个区域以往的定位还是以高端平层，洋房别墅的项目居多，偏刚需的目前能看到的只有启迪和旭辉江山阅；区域内主干道为兰池大道两侧环境不错，实际距离西安城北也不远；

  地铁13号线开通后，可在北客站换乘2号线到市区，交通会有一定改善，但区域内生活商业配套确实很差，且没看到规划，适合在西安已经有房需要去寻求改善的，以及在城北草滩附近工作买房的；

  启迪小区规划还可以，洋房，公寓加写字楼，9500块价格算中等，城北寻求改善的可以了解一下，附近是有清华附中，但以后学区怎么样来划分还不确定。

  答：我第一次去的时候，就觉得奇怪，因为印象中这里是西安制药厂的厂区，这个周边生活倒是方便，门口就是华东万锦城的商业，但也代表着小区周边会被旭景新港高密度的筒子楼小区包围，而金辉刚好就被围在里面；

  小区西侧为利君西生活区，北侧为制药厂西福利区，未来拆迁可能较大，旁边的环境一般，短期环境难看到起色；小区本身规模不大，密度较高，此前售价为14000块，目前没房。

  答：提到曲江二期，听到最多的就是变电站，公墓和马腾空垃圾处理站，这些都算邻避效应，即大家担心建设项目（如垃圾场、核电厂、殡仪馆等邻避设施）对身体健康、环境质量和资产价值等带来诸多负面影响，从而激发人们的嫌恶情结，滋生“不要建在我家后院”的心理；

  香都旁边的变电站目的是为满足周边项目及小区供电需求,缓解高峰用电负荷，变电站的环境影响评估及相关安全评估确实过的，但很多人还是担心；

  要说影响，没有一点组织机构证明，长期处在电磁场对人的影响是怎样的，对于业主的影响更多是心理不舒服，这完全就看个人了，只能是眼不见为净，看不到就不纠结了，并且现在高压线都是埋地的。