北京买房：专家帮你理清思路购房建议186

  北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥，儿子在北京工作并已落户，打算给他买房。购房预算大概800万左右。要求最好是交通方便，生活便利，居住舒适，兼顾保值，教育资源适中，100平以上的三房。

  目前比较中意丰台的房，网上看了丽泽景园，万年花城，三环新城，彩虹城等小区，拿不定主意，想请您参谋参谋，有没有好点的合适的小区推荐，其他区的也行。谢谢！

  1、这好像是没太注重保值什么的，而我一般只能从投资角度分析，自住用房不太好建议。

  2、简单说吧，如果注重保值，那丽泽景园和三环新城都不算太合适，彩虹城也中等吧，就万年花城相对合适。

  丽泽景园是三定三限房，也就是安置房。这种性质就是纯自住，房龄新的时候还好说些，保值还可以，时间长了不太好说，大概率都是略低于商品房。

  三环新城是经适房，属于保障房，也是纯自住的。从投资讲，最好成绩就是跟随大盘，不可能超出，否则就失去价廉的优势了。

  彩虹城是商品房，当年南城第一个引入市政的。但这里毕竟是南三环，这么多年除了5号线开通时被爆炒，其他时期都略输于平均值，所以才有了南三北五的说法。

  3、所以我不太好建议，就剩下万年花城了。这算是丰台保值不错的小区，五期濠景的升值更是很好，大幅跑赢大盘。如果是我的话就买这儿了，只不过学区现在算不上多好。

  小学当然很不错，北小分校，各项都好。但中学一直没建起来，导致这两年只能是几选一的派位。将来是否能建起来我也不知道，看丰台的规划了。

  4、其他不好推荐，自住用房还是先自己选吧。前几个月涨的多了点儿，现在我也不知道哪儿有合适的房，只有中介知道，还是让他们找吧。仅供参考。

  章哥，我在大兴黄村骏城兴盛园一层有个三居，能卖500左右，因为偏，租不上价，租4500，中介还不收。以后去住的可能性小，想换到市区配套好，好租又租金高些小区，以后也能保值自住，因年纪已大，想卖后全款买不贷款了。

  在丰台青塔长安新城有一北向一居，经适房，能卖240，房价老不涨，出租4200，是留着继续租还是一并卖了凑700多一起买？

  要一并卖了，700多您看我买哪儿的好些？要只卖大兴，500万您给推荐下买哪？要离地铁近，有医疗，租金高些就行。

  双井富力城或首开国际一居？又觉得一居不方便，二居又不够，或惠新安贞一带老破小两居？大屯路附近？具体换哪烦您推荐下好吗？。近些年我主要是出租。谢谢！

  1、骏城怎么会这么低的租金回报率啊？挺好的洋房小区，我印象中这里出租率挺高的呢，前两年听中介念叨过。哦，一层，又户型偏大，自住合适，从投资讲算硬伤。不过这也低了点儿，有点儿亏。

  2、长安新城，经适房。北向，也是硬伤。留着也行，当年曾经有一阵子升值略低，这么多年过去就无所谓了，不会再走低。这与其他朝向的价格差率早就应该稳定，没什么。

  只是这北向也不太适合投资，出手的时候挂牌期也长。留不留的两可吧，有合适当然趁着行情置换更合适。

  3、买哪儿的看什么需求了。如果是注重稳妥，长期持有还图个租金高，那就是老公房。肯定是跟随大盘，朝阳三四环的除了学区房都差不多，不用说非买在哪个板块，反正收益都基本一致，走不出独立行情。

  如果注重升值高点儿，那最好选在四环外的商品房，品质高点儿的。双井的这些年只能说是不低，但四环内的大多都算不上高（除了太阳宫）。

  4、不过如果是平级置换的话，那甭在这会儿换了，肯定不合适。骏城和长安新城都属于被行情传导到晚的，此时置换等于是拿还没涨的换涨过了的，吃亏。

  章哥，我有一套东城区国瑞城西区70年产权的公寓，北向，66平，出租。买了3年了，价格基本没涨，卖了吧现在找不到其他合适的房源，只能拿着钱。不卖吧房价不涨，租金也比疫情前低了，这一个位置的公寓不知道是应该继续持有几年，还是现在就卖掉，纠结中。谢谢您。

  1、这我不好说什么，就这特点，买的时候应已经都了解地清清楚楚了吧。租金高但升值略慢，就看自己重视什么了，优劣势都挺明显的，就是取舍而已。

  2、一般来说是不建议持有这种产品的，尤其是学区房的。也就是落个租金比普通学区房高点儿，其他的都不算太合适。

  而且这租金也就是比学区房中的普宅高，跟北京平均值还是有一些差距的，差的就是学区溢价部分的价值。像这套房估计能价值600左右，租金也就8000多吧，租售比在700多。这基本也就等于非学区房的普宅，甚至还没人家收益高呢。

  3、学区房也不建议投资，租金低风险大，也没什么高升值。像国瑞城，是不是公寓的涨幅也落后于不少朝阳丰台的非学区房。

  都不说太早的，欺负人，以奥运横盘期为例吧。当时这里和富贵园联手搞促销，是全北京第一个跌幅超过30%的楼盘，打完折的价格也就2万多，不贵。但即便如此，就是用这最低价来计算，到今日仍然跑输大盘，还不算太少，学区也没帮上什么忙。

  4、总之这看自己吧，别人不好建议。劝卖掉吧，肯定都是列出一堆优点；劝留着吧，又都是说涨幅小。我试过不少次都是被两头儿堵，都差不多。

  所以现在只能是说是这种产品要么就别买，买了也就甭卖了。长期持有也就无所谓涨跌了，就看自己觉得值不值了。仅供参考。

  章哥，我老公2017年来北京工作，当时把手头所有的钱900万买了北京西三环2003年的一个中海小区。从2017年底至今大概只涨了不到几十万，中间好像有一段时间北京房价大跌，现在应该是刚爬起来。

  我们觉得西三环将来升值潜力一般，现在想卖掉西三环的，买一套通州的房子投资+放户口，剩下点钱加上一些手头的钱在现在工作地点买套房自住。请教章哥买通州的思路对吗？

  目标主要是能增值好，首付预算500～600万，卖掉西三环的之后，属于北京无房有贷款记录。请问买通州哪里，什么类型的房子合适呢？

  1、西三环中海的，中海雅园吧。还可以，中海在北京的第一个项目，精装公寓，质量不错。就是房龄老了点儿，设计形式过时了，塔楼在2003年之后在北京就慢慢的变少，不符合人们的居住追求了。

  而且这里是学区房板块，这种面积户型偏大的商品房不受追捧，因此被老破小抢走了一些份额。可以说自住很合适，纯投资的线多万未必合适，预算偏高了。因为通州的均价低于市区，这个预算在通州买到的户型偏大。升值未必受影响，但面积大了租金收益就偏低，而且出手的时候挂牌期也长。

  其次是通州的升值也未必高。北京市政府和很多小城市不同，相对财政收入高，也就不太看重卖地收入。所以北京的土地出让金占比相对低，远远低于小城市。那在这样的一种情况下，又是首都又是副中心的，没必要把通州的房价地价炒高。为了这点儿钱而明目张胆的和中央精神对抗不划算，弄不好该下课了。

  所以在我看来，北京书记市长和炒房客联手的可能性不是很大，眼睁睁的看着家门口的房价大面积上涨而不管，应该不算能力强的表现。控制房价暴涨暴跌才是人家的职责所在，因政府搬迁而导致通州房价上涨，算不上什么政绩。

  因此通州的房价或许会更稳定，必然不会被北京大盘甩下，略有超出也有一定的可能。但最好别盼着大涨，更别太瞧不起官员们的能力，在这一亩三分地儿上，人家有的是办法。

  3、我要建议就是先算笔账吧，看看置换成本是否划算，然后再说换不换，换到哪儿。如果置换，建议还是以海淀或朝阳的非学区房为主，租金高升值也好，没什么风险。

  比如海淀北五环外的西二旗清河，朝阳东四环外或望京新北苑等地，都相对合适。升值和租金超过很多学区房，也好选。房子类型就是普宅商品房呗，别的类型的排后。仅供参考。

  另一个是军博铁东小区三层69平小三居，要价800万，因为户型方正稀缺明厨明卫南北朝向，高于同地区价位很多，砍价很难。半地下室住着很舒服，就是不太好听，以后再卖可能卖不上价。

  三层这个都还不错就是面积稍小价高，以后不愁卖，但买完还款压力太大，月供很高，半地下室买了基本无压力。不想影响生活品质太多，预计十年后还是会在学区使用完后卖掉换房。

  还有一种方案是丰台七里庄的70平小三居不卖先出租留着以后住，只是在海淀买个400万左右小一居占学位，近十年一直租房，这样的话丰台房子涨价肯定比不过海淀，就不考虑增值的问题，只考虑住了。等两个儿子长大住校了我们再去丰台住。哎呀！有点乱，不清楚自己想要啥了。

  2、半地下是排序最靠后的产品，能不选就不选。倒未必在保值上有什么影响，和其他层的价格差率只要形成就很难改变，卖的时候未必吃亏。但这种房不好卖，挂牌的时间会很长，有时候都不是价格原因，就是硬伤导致的买家太少。

  所以这就是自住为主的，出手的时候有可能因为着急而单方降价受损，也有一定的可能因为等买家错过时机。

  4、丰台的房子涨价不如海淀？谁说的，有什么数据支撑吗？这愿意信就信，炒房客和中介都这么宣传。

  七里庄有个庄维多摩市，也就是庄维二期，老小区了，2003年卖4000，跟北京大盘一致。现在6.5万吧，和大盘还是差不多，没吃亏没占便宜。海淀的和谁比呢？那就军博的博望园吧，和铁东小区挨着，跟庄维基本同时期，7800，毕竟是海淀，又是市中心。

  那当时军博的价格是七里庄的接近2倍，现在博望园10万，好像升值幅度略低吧？这怎么解释学区房的升值高？不能说高就是低，赔就是赚吧！学区房的理论太深奥，都上升到哲学层次了，我经验不足，不懂。

  5、我也不知道你们想要什么，其实就是什么都想要。学位、自住、保值升值还得无压力，将来更得好出手，一个都不能少，不好实现。北京有这种房子，但一般都存在于炒房客的嘴里，吐出来也未必是象牙。

  6、我一般建议是学区房买个小的占坑儿就行，剩下的钱未必非买在丰台，选择升值好的板块投资房更合适，以租金高升值好为标准。然后用换租的形式解决上学自住的问题，这样做从经济上划算，风险也低。

  别的不多说了，还是上次那句话，你们的要求偏高，帮不上什么忙。仅供参考吧。